Hauskauf mit Mietern – Die Eigenbedarfskündigung

Sie haben endlich das perfekte Haus für sich gefunden, wollen es kaufen, jedoch wohnen hier noch Mieter?

Vom ersten Gespräch, dem Hauskauf mit Mietern bis hin zur Eigenbedarfskündigung. Verschaffen Sie sich einen Überblick – kurz & knapp erklärt:

Muss der Vermieter dem Mieter die Immobilie zum Kauf anbieten?

Nein. Etwas anderes ist es, wenn der Mieter ein Vorkaufsrecht an seiner Mietwohnung hat. Das Vorkaufsrecht gem. § 577 BGB entsteht, wenn der Vermieter z. B. ein 5 Familienhaus in 5 Einheiten „umwandelt“; d. h., eine Teilungserklärung oder ein Teilungsvertrag beurkundet und ein Wohnungsgrundbuch für jede einzelne Wohnung begründet wird.

Wann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht (gem. § 577 Abs. 1 S. 2 BGB) für den Mieter gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushaltes verkauft.

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Wegen Eigenbedarf kündigen kann ein Vermieter nur, wenn er berechtigtes Interesse hat und eine natürliche Person ist. Dies besteht laut § 573 BGB, wenn der Vermieter selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes diesen benötigen. Zu Angehörigen des Haushaltes kann der langjährige Lebenspartner und dessen Kinder oder auch Pflegepersonal mit enger Bindung zählen. Es gibt aber auch besondere Einzelfälle und Sonderregelungen. Grundsätzlich führen nur vernünftige und nachvollziehbare Gründe zu einer berechtigten Eigenbedarfskündigung. Einer Wohnbaugesellschaft, eine GmbH oder auch einer Kommune steht das Mittel der Eigenbedarfskündigung nicht zur Verfügung. Zudem muss der Vermieter nicht nur Eigenbedarf anmelden, er muss diesen auch begründen.

Will nun aber der Käufer die Immobilie selbst nutzen?

Bereits während der Besichtigungsphase haben sich Mieter und Käufer bereits kennengelernt und idealerweise auch miteinander gesprochen. Aus der Erfahrung heraus, bringen Mieter und Käufer meistens gegenseitiges Verständnis füreinander auf – die Planungen und Möglichkeiten werden offen miteinander besprochen. Wir als Makler setzen immer auf eine gute Kommunikation und fungieren oft als Vermittler zwischen allen Parteien. Eine gütliche Einigung ist immer anzustreben. Es kann beispielsweise eine befristete Verlängerung des Mietzeitraumes angestrebt werden. Allerdings ersetzen Gespräche in der Konsequenz keine sogenannte Eigenbedarfskündigung.

Wann kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?

Sobald der Käufer den Hauskauf abgewickelt hat und als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen und dem Mieter nachweislich zugestellt werden.

Wie lange dauert die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c BGB variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses. Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es dabei nicht an. Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen.

Kündigungsfristen für Vermieter:

  • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monaten
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • Ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Was muss die Eigenbedarfskündigung enthalten?

Die Kündigung muss folgende Angaben enthalten:

  • Absender und Adressat
  • Genaue Lage und Wohnungsbezeichnung
  • Betreff
  • Anrede
  • Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarf (§ 573 BGB) und Kündigungsfrist
  • Begründung
  • Die Bitte um Rückgabe der Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand zum Kündigungstermin.
  • Widerspruchsklausel und Verlängerungsklausel
  • Unterschrift

Muster einer Eigenbedarfskündigung

Musterbeispiel

Besonderheiten – sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB

Eine Besonderheit bei der Eigenbedarfskündigung kann vorliegen, wenn der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt wird. Auch wenn die Vermieterkündigung berechtigt ist, ist der Betroffene vor dem Gesetz nicht völlig chancenlos. Dies trifft dann zu, wenn ein Wohnungsauszug für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Härtefälle können z. B. sein:

  • Schwere Krankheit
  • Gebrechlichkeit, hohes Alter
  • Invalidität
  • Schwangerschaft

Ist juristischer Rate bei einer Eigenbedarfskündigung erforderlich?

Wer als neuer Eigentümer seine Immobilie selbst nutzen möchte, hat natürlich in aller Regel berechtigten Grund, mit dem er die Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen kann. Wer sich jedoch unsicher ist, sollte den Rat eines kompetenten Fachanwaltes für Mietrecht einholen.

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Ralph Eggerstedt

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