Sobald ein Hausverkauf ansteht, kommt für viele Hausverkäufer oft eine sehr emotionale und aufregende Zeit. Zunächst vielleicht die Vorfreude auf ein neues Zuhause und einen möglichst hohen Verkaufserlös. Bald trübt dann ganz schnell die freudige Aufregung, da sich plötzlich sehr viele Fragen auftun und richtige Entscheidungen getroffen werden müssen. Ohne dass man es weiß, könnte man viel falsch machen und dies kostet dann viel Geld und Nerven. Als Immobilienmakler beantworten wir 10 wichtige Fragen von Immobilienverkäufern.
Wie sollte man sich beim Hausverkauf am besten verhalten, um nicht große wirtschaftliche Nachteile in Kauf nehmen zu müssen? Wir haben 10 wichtige Fragen von Immobilienverkäufern für Sie aufgeschrieben, die uns immer wieder gestellt werden.
In unserem ersten Teil „10 wichtige Fragen von Immobilienverkäufern“ beantworten wir die ersten fünf Fragen, damit Sie gut vorbereitet sind.
Welche Kosten entstehen mir als Verkäufer?
Es kommt darauf an. Wir haben alle möglichen Kosten aufgelistet:
- Renovierungs-/Sanierungskosten
- Kosten für Energieausweis
- Kosten für Besorgung von Unterlagen (Bauunterlagen, aktuelles Grundbuch, etc.)
- Wertermittlung bzw. Erstellung Wertgutachten
- Zeit und Kosten für Eigenvermarktung
- Kosten für Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung mit weiterer Zinsfestschreibungszeit
- Kosten Löschung von Grundschuld und Rechten Dritter im Grundbuch
- Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf der gesetzl. Frist
- Maklerprovision gem. neuem Gesetz
- Notarkosten
- Grunderwerbssteuer je nach Bundesland
Danach stellt sich die Frage über die Höhe dieser Kosten. Ein guter Immobilienmakler kann Ihnen anhand Ihrer Immobilienart und einiger Eckdaten eine erste ungefähre Kostenübersicht nennen. Sofern Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen, kann es durchaus sein, dass für Sie einige Kosten nicht entstehen, da diese im Leistungsumfang des Makler-Allein-Auftrages bereits inklusive sind.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
Es gibt einen Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisieren.
- Renovierung
In der Regel lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf nicht. Eine Renovierung ist eine optische Verschönerung und jeder Hauskäufer renoviert nach seinen persönlichen Vorlieben. Zudem sollte die Immobilie vor dem Verkauf immer einen gepflegten und aufgeräumten Eindruck machen.
- Sanierung
Bei der Sanierung geht es darum, dass ernsthafte Schäden und Mängel behoben werden. Dies können z. B.: Entfernung von Schimmel oder Behebung von Rissen im Putz sein. Sanierungen erfordern Fachwissen und sollten deshalb von Experten ausgeführt werden.
- Modernisierung
Bei einer Modernisierung werden Gebäudeteile verbessert und auf den neuesten Stand gebracht, weil auf diese Weise Wohnkomfort als auch der Wert der Immobilie erhöht werden. Statt der Behebung von Schäden, soll eine Modernisierung den ursprünglichen Zustand verbessern oder erweitern. Einige Modernisierungsmaßnahmen sind sogar gesetzlich vorgeschrieben, etwa im Bereich Energieeinsparung (Gebäudeenergiegesetz – GEG).
Wir haben langjährige und sehr gute Kontakte zu Handwerksfirmen aller Gewerke von A wie Abriss bis Z wie Zimmerer. Fordern Sie diese Empfehlungen gerne an.
Ich habe keine Bauunterlagen. Was soll ich tun?
Ohne detaillierte Unterlagen geht gar nichts! Jeder Käufer und seine finanzierende Bank möchten alle Details zur Immobilie genau wissen. Auch Sie als Verkäufer wollen sicherlich auf der sicheren Seite sein, um später nicht in irgendwelche Haftungsansprüche genommen zu werden. Sie bekommen als Eigentümer immer Akteneinsicht beim Bauamt in Ihrer Stadt (hier z. B. Lüneburg) und können sich gegen eine Gebühr Kopien erstellen. Welche weiteren Unterlagen Sie zwingend für den Verkauf benötigen sind z. B. Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Baugenehmigungen, Bauvoranfrage und viele weitere Unterlagen – je nach Immobilienart (Haus, Wohnung, Grundstück, Mehrfamilienhaus). Welche Unterlagen das im Einzelnen sind und wie Sie diese erhalten oder erstellen können; sagen wir Ihnen. Schreiben Sie uns.
Was darf ich Kaufinteressenten fragen?
Der erste Gedanke sollte immer sein, sich vor unseriösen Interessenten und „Besichtigungstouristen“ zu schützen. Es ist nicht nur Ihre Zeit, die Sie für sinnlose Besichtigungen vergeuden, sondern auch Ihr persönlicher und schützenswerter Lebensbereich. Bereits bei der ersten Kontaktaufnahme mit dem Interessenten, in der Regel am Telefon, können gezielte Fragen gestellt werden. Sie können so schon einen ersten Eindruck vom Gegenüber erhalten, wirklich ernsthaftes Interesse erahnen und ob er sich auch tatsächlich mit Ihrem Angebot auseinandergesetzt hat. Aus unserer Erfahrung heraus, wollen Interessenten nur schnell einen Besichtigungstermin vereinbaren und haben selbst vorab keine Fragen. Deshalb; stellen Sie die Fragen!
Ein Tipp vorweg! Stellen Sie immer offene Fragen, bei dem der Interessent nicht nur mit JA oder NEIN antworten kann. Folgende Fragen können z. B. sein:
- Mit wieviel Personen möchten Sie zur Besichtigung kommen?
- Wieviel Personen wollen einziehen?
- Was sind Ihre wichtigsten Kriterien für Ihre Traumimmobilie?
- Wie lange sind Sie schon auf der Suche nach einer passenden Immobilie?
Erwähnen Sie auch ganz mutig ein negatives Detail zu Ihrer Immobilie und warten Sie die Reaktion des Interessenten ab. Vielleicht ist genau dieses Detail ein K.-o.-Kriterium für ihn und Sie haben Zeit für einen ernsthafteren Interessenten.
Wenn Sie dann zur Besichtigung schreiten, werden Sie sicherlich mit ganz vielen Emotionen Ihre Immobilie präsentieren und viele Fragen des Interessenten beantworten. Und weil Käufer diese Emotionen des Verkäufers spüren, werden Sie aus dem Besichtigungstermin in der Regel immer mit dem Satz verabschiedet: „Wir werden uns bei Ihnen melden.“ Oder: „Wir schlafen noch eine Nacht drüber.“ Hilft Ihnen das dann weiter? Ob jemand weiterführendes Interesse hat, kann man tatsächlich anhand von Fragetechniken erfahren. Einem erfahrenen Immobilienmakler gelingt der Spagat zwischen gezielter Fragestellung, Empathie und Fachwissen.
Was ist meine Immobilie wert?
Bestimmt können Sie im Internet nach vergleichbaren Objekten recherchieren und so Ihren Verkaufspreis aus Pi mal Daumen + Emotionen festlegen.
Aber – bedenken Sie; keine Immobilie ist wie die andere. Denn nicht nur die veröffentlichten Daten wie Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr sind für eine Bewertung ausschlaggebend. Bei der Bewertung der Immobilie zählen auch: Zustand der Immobilie, anstehende Reparaturen, Baujahr der Heizung, durchgeführte Renovierungen, etc. Veröffentlichte Verkaufspreise werden in den wenigsten Fällen tatsächlich erzielt. Und mal ehrlich; Ihr erster Gedanke ist doch auch – meine Immobilie ist viel schöner und wertvoller als alle angebotenen Häuser in der Region-, oder? Oft ist für den Verkauf der Immobilie aber nicht nur der Marktwert wichtig. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, gilt es vorzugsweise den Ertragswert und den Marktwert zu ermitteln und abzugleichen. Wir unterstützen Sie dabei.
