GEG – was müssen Käufer wissen?

1. Was ist das GEG?

Das Gebäudeenergiegesetz ist das GEG, welches am 01. November 2020 in Kraft getreten ist. Das Ziel des Energieeinsparrechts, weniger Energie bei der Nutzung von Gebäuden zu verbrauchen, gibt es bereits seit den 60iger Jahren. Technische Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz waren bereits seit dieser Zeit in den Bauordnungen aller Bundesländer verankert. Im Laufe der Jahre kamen immer weitere Gesetze, Richtlinien und Verordnungen hinzu.  Im GEG sind nun das EnEG, die EnEV und das EEWärmeG vereint.  

2. Welche Gebäude sind vom Gebäudeenergiegesetz betroffen?

Grundsätzlich gilt das GEG für Neubauten mit Bauantragsstellung beziehungsweise Bauanzeige ab dem 1. November 2020. Für alle Bauvorhaben, bei denen bis zum 31. Oktober 2020 der Bauantrag gestellt wurde, gilt noch das alte Recht – also EnEV, EnEG und EEWärmeG. Wer ein Bestandsgebäude (Altbau) sein Eigen nennt oder vorhat eines zu erwerben, sollte sich mit den Bestimmungen des GEG vertraut machen. Das Gesetz sieht verschiedene Nachrüstpflichten bei Bestandsimmobilien vor. Ebenso greifen die Anforderungen des GEG auch bei Sanierung, Anbau sowie Um- und Ausbau. Das Gesetz unterscheidet nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden.

3. Wie müssen Eigentümer Ihre Immobilie gem. GEG nachrüsten?

  • Die oberste Geschossdecke oder Dach muss man normgerecht dämmen.
  • Wenn Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses am 1. Februar 2002 selbst im Haus wohnten, greift diese Pflicht erst nach dem ersten Eigentümerwechsel und muss innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden.
  • Ungedämmte, zugängliche Leitungen für Heizung und Warmwasser, die durch unbeheizte Räume führen sollen gedämmt werden.
  • All diese oben genannten Pflichten entfallen, wenn sich die Nachrüstung nicht „rechnet“, d.h. sie sich nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch Energieeinsparungen amortisiert.
  • Öl- und Gasheizkessel (flüssiger oder gasförmiger Brennstoff), vor 1991 eingebaut oder aufgestellt, darf man nicht mehr betreiben. Später installierte Heizkessel dieser Art darf man nach 30 Jahren nicht mehr betreiben.

Ab 2026 darf man Kessel, die mit Heizöl oder festem fossilen Brennstoff beschickt werden, nur neu einbauen oder installieren, wenn eine der Sonderbedingungen nach GEG § 72 zutrifft. Unter besonderen Umständen kann diese Regelung auch umgangen werden, wenn der Aufwand zu einer unbilligen Härte führen würde.

4. Was gilt; bei Änderungen an der Gebäudehülle gem. GEG?

Wer an seiner Bestandsimmobilie an den Außenbauteilen, wie Außenwand, Fenster, Türen, Dach und Decken energetisch etwas verändern möchte, muss sich an die Anforderungen des GEG halten. Dies erfolgt durch Nachweis der betroffenen Außenbauteile oder anhand des gesamten Gebäudes. Wird für ein EFH oder ZFH die zweite Methode gewählt, muss der Eigentümer, bevor er einen Planer beauftragt, ein Informationsgespräch mit einem Fachmann führen. Dieser Fachmann muss Energieausweise ausstellen dürfen, diese Beratung muss kostenfrei sein und als einzelne Leistung angeboten werden. Ebenso ist es nach diesem Nachweis erforderlich, ein Energiebedarfsausweis für das gesamte Gebäude zu erstellen. Gleiches kann für An- und Ausbauten im Bestand gelten.

5. Bedarfs- oder Verbrauchsenergieausweis?

Für Neubauten gilt, dass der Bauherr bzw. der Eigentümer nach Fertigstellung des Hauses, aufgrund der tatsächlichen Eigenschaften, einen Energieausweis ausstellen lässt. Dieses ist dann zwangläufig ein Energiebedarfsausweis.

Bei Altbauten (Bestandsimmobilien) gilt es immer noch, dass man sich zwischen einem Bedarfs- oder Verbrauchsausweis entscheiden kann. Allerdings mit einer Ausnahme: ein Wohnhaus mit höchstens vier Wohnungen und mit Bauantrag vor Inkrafttreten der WSchVO 1977, hier ist nur ein Energiebedarfsausweis erlaubt. Es sei denn, im laufe der Jahre erfolgte bereits eine energetische Sanierung.

6. Wer stellt Energieausweise aus?

Neu ist auch, dass die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen nun auch vom GEG geregelt ist. Hier geht´s zu unserer Empfehlung.

Grundqualifikation bei nachfolgenden Personengruppen:

  • Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Architektur (einschließlich Innenarchitektur), Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik sowie Energietechnik;
  • Personen mit einem Hochschulabschluss in einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung, wenn ein Ausbildungsschwerpunkt auf einem der vorgenannten Gebiete liegt. Hierzu zählen auch Wirtschaftsingenieure mit einem der genannten Ausbildungsschwerpunkte;
  • Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen;
  • Handwerksmeister der zulassungsfreien Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Handwerke;
  • staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst.

7. Muster für alle Energieausweise gem. GEG

Neu ist, dass die Muster für Energieausweise für Wohngebäude und Nichtwohngebäude nun nicht mehr im Gesetz selbst enthalten sind. Die zuständigen Bundesministerien haben sie inzwischen im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Muster hier ansehen.

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